Guia de compra de apartamento - parte 3 (atualizada)

6) Dicas sobre documentação: memorial de incorporação e demais.

Escolhida construtora, empreendimento e o apartamento é a hora de fechar o negócio. Muitas construtoras costumam apenas te mostrar o contrato padrão após você se decidir pelo apartamento, ou seja, só te mostra a parte complicada após você ter se encantando. Esta estratégia visa te fazer assinar um contrato sem se ater a detalhes importantes, que podem te fazer arrepender no futuro.
A primeira dica é sempre pedir para ver o contrato durante a escolha do apartamento. Assim se você não gostar do contrato isso te fará não encantar com o apartamento e a desistência do negocio será menos dolorosa. Eu já desisti de 2 negócios após ter apaixonado pelo imóvel, mas o contrato tinha clausulas indecentes no que tange reajustes e multas e desisti de assinar. Mas a decisão é difícil, pois você já está encantado e deseja muito o imóvel.

Após gostar do imóvel peça a documentação (Registro do memorial de incorporação do imóvel no cartório, convenção de condomínio, rascunho do contrato de compra e venda, vinculação de vagas de garagem ao apt, folders e material de propaganda utilizado com a planta do imóvel). Peça um período mínimo de 5 dias para reservar o apt, durante este período você analisara a documentação e pensara melhor sobre o empreendimento. Se o vendedor te negar este período de analise desconfie da honestidade dele.

No memorial de incorporação do imóvel registrado no cartório você verá se o que foi prometido confere com o que foi registrado em cartório. Peça cópia da documentação na construtora ou vá ao cartório e solicite cópias. No memorial é importante você analisar: se a marca e especificação dos itens de acabamento estão descritas conforme mencionado pelo vendedor. Se as marcas em caso de haver mais de uma para um mesmo produto são similares em termos de qualidade entre si. Ex: um imóvel que avaliei continha que a tinta a ser usada seria Suvinil ou xingling ou outra similar. Mas nada me garante que eles vão usar a Suvinil, e a xingling custa 40% do preço da Suvinil e lógico não tem a mesma qualidade. Peça para deixarem claramente descritos marcas realmente similares.

A norma (Lei 4591/64) determinou que o empresário não pode iniciar a negociação da unidade imobiliária, antes de registrar no Cartório de Imóveis o memorial de incorporação. O memorial da incorporação é, na verdade, quinze documentos, entre os quais, os seguintes: prova da propriedade do terreno, projeto de construção aprovado pelo GDF, certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, certidão negativa de débito com a Previdência Social, cálculo da área das edificações, discriminação detalhada do acabamento e material a ser utilizado na construção. O memorial de incorporação deve estar registrado no Cartório de Imóveis que abrange a região na qual o empreendimento será construído.

No documento de vinculação de vagas é importante olhar qual a vaga o seu apt tem direito, verifique na planta onde a vaga será. Não compre apt que não tiver vaga predeterminada para cada apt e localização das mesmas. Cuidado com apt que deixara para sortear a vaga, vc pode ser o azarado que pegará a pior vaga do prédio. Eu exijo ver as vagas disponíveis para depois ver os apts donos daquelas vagas, se tiver 2 apts a venda no mesmo prédio o que tiver melhor vaga de garagem sai na frente com certeza.

Na convenção de condomínio, observe se já existe alguma norma que você não concorda ou que não atende as suas necessidades. Ex: pode constar na convenção a proibição a animais de estimação. Verifique também qual será a regra para rateio das despesas e determinação da taxa de condomínio entre os condôminos. Fique atento pois tem convenção que determina que será dividido por igual as despesas mesmo que no prédio tenha apts com metragem diferente. O que sugiro é que seja proporcional à metragem de cada apt.


No folder e material de propaganda, analise se todas as medidas das paredes estão com a metragem aparecendo, normalmente não são em escala estas plantas e ai pode gerar confusão. Confira se o que foi prometido está constando no material ou se há discrepância. O que foi prometido que não está no documento registrado no cartório, nos folders ou no memorial descritivo deve então constar no contrato de compra e venda. Todo comprador de imóvel na planta tem um caso de vizinho que foi enganado falando que o apt ou prédio já vinha com benfeitorias ou coisas, e que na hora da entrega não constavam e a pessoa não tinha como provar. As vezes, o comprador nem foi informado que o item viria, mas no calor da compra acaba “supondo” que determinado item viria pelas entrelinhas da conversa, mas não tem como provar e fica a ver navios.

Guia de compra de apartamento - parte 2

4) Dicas de escolha do apartamento e garagem
• Apartamento de frente ou fundo: O apt virado para a parte da frente do prédio facilita você acompanhar as pessoas chegando no prédio e o movimento na rua. Por outro lado você escuta mais o barulho da rua. Já os apt de fundo você escuta menos barulho da rua e escuta mais barulho do próprio prédio(vizinhos/área de lazer) , normalmente se consegue uma vista para a área interna do predio que é legal para tomar conta de crianças.
• Vista do apt: Verifique se o apt terá vista definitiva, ou se há lote vago para que seja construído um imóvel bem na frente de sua varanda ou apt o que impedira de você curtir a vista que tanto admirava na hora que escolheu o apt. Verifique se o seu apt não terá vista para um imóvel vizinho indesejado, ex: funerária, favela, prédios velhos,etc. Quando se compra apt na planta tem q se preocupar ainda mais com estes detalhes para facilitar uma venda do apt no futuro, as vezes não se pensa na vista que terá do apt na hora da compra na planta por ser muito detalhe para pensar, mas na hora de revender facilmente ao entrar no apt o futuro comprador perceberá a vista ruim.
• Sol da manha ou da tarde: a cada ano o verão é mais quente, por isso é muito importante observar onde baterá o sol da tarde no seu apt. O ideal é visitar o lote e comparar com a planta. O ideal é um imóvel que não bata sol da tarde, senão for possível evitar, opte pelos apts que não batam sol da tarde nos quartos e varanda.
• Luminosidade e ventilação: verifiquem se todos os cômodos possuem janelas e as posições das mesmas. Verifique se a janela está obstruída de alguma forma por muros ou outros prédios muito próximos. Janelas mal dimensionadas ou posicionadas te forçara a usar a luz artificial durante o dia.
• Evitar apartamento perto de área de lazer, principalmente salão de festas, espaço gourmet, espaço kids(playground), quadras e piscinas. A idéia de ficar perto para poder acompanhar suas festas e crianças brincando é interessante, mas qtos dias no ano você e seus parentes usarão estes espaços e quantos usarão os seus vizinhos. Logo, a probabilidade de te irritar o barulho vindo destas áreas é enorme. Ainda não vi um prédio que os proprietários destes apts próximos a área de lazer não se revoltam com a falta de noção dos demais condôminos.
• Evite apt que possibilite vizinhos te espionarem. Em condomínios com muitos blocos fique atento para não haver um bloco colado no seu apt onde o vizinho vouyer vai ficar te bisbilhotando.
• Apt em andar alto ou baixo: Andares altos em prédio sem gerador de eletricidade pode ser uma fria em dia sem energia elétrica. Andares altos demora mais tempo no elevador, mas tem menos mosquito e inseto e bate mais vento. O barulho do próprio prédio se escuta menos, mas se escuta barulhos de avenidas ou ruas próximas. Já andares baixos tem pouca privacidade e maior risco de invasão. Vc escuta mais as coisas que ocorrem perto do prédio, crianças e conversas na rua. Você chega em sua casa mais rápido e em dia sem energia vc não sofre muito. Ventila menos, e tem mais insetos. Tirando o ultimo andar que tem a vantagem de não possuir o vizinho de cima, os demais se igualam. Opte pelo o que oferecer melhor custo beneficio, já que andares mais altos são mais caros.
• Cozinha com janela longe do fogão gera problema com gordura na roupa estendida na área de serviço, e necessidade de acender a luz durante o dia.
• Apt sem suíte nem pensar. Dispensar banheiro de empregada até que passa pois a maioria não possui empregada fixa, mas a suíte nunca.
• Altura do teto(PE direito) verifique se já virá com gesso o apt. Se não vier com gesso evite apt com PE direito menor que 2,70 m assim após colocar o gesso o teto ficara com 2,60 m o que é mínimo recomendado para melhor circulação de ar. Neste caso quanto maior melhor.
• Verifique a espessura das paredes, principalmente entre a divisa do apt com o vizinho e na parede do banheiro com o quarto, parede fina vai gerar muito barulho do vizinho ao lado e/ou cima de sua cabeça. Principalmente na suíte.
• Verifique a altura da bancada da cozinha, pia banheiro e tanque. Se for muito baixo pode gerar desconforto.
• Verifique se o fogão, geladeira, maquina de lavar,etc. vai caber no espaço destinado aos mesmos.
• Porta separando os quartos da sala, é uma coisa boba mas que isola as visitas da parte intima e isola o barulho. Por isso é recomendado.
• Ar condicionado: prefira os prédios que já vem com preparação para split, assim vc gasta menos na instalação e tem um aparelho que faz menos barulho do que o de parede.
• Local da caixa de interruptores, evite a caixa em locais visíveis(já vi em sala de visita). O ideal é atrás da porta da cozinha.
• O formato da sala em L é difícil de aproveitar espaços, prefira as retangulares.
• Chuveiro e ar condicionado tem q ser tomada 220v e com fio terra. Pergunte claramente qual a voltagem das tomadas e quais virão aterradas.
• Churrasqueira no apt, verifique se já vem tudo pronto e instalado. Tem apt que so tem disposição para churrasqueira.
• Análise com cuidado a planta do imóvel principalmente se não tiver um apt modelo. Verifique onde será a entrada dos cômodos e como eles se comuniquem. Compare as medidas das plantas com algum imóvel que você possa visitar para ver se o tamanho prometido satisfaz as suas necessidades, leve fita métrica.
• Garagem:
i. Fuja de apt com apenas 1 vaga de garagem. Mesmo que você tenha apenas um carro, você pode vir a comprar outro e terá que alugar garagem no prédio ou deixa-lo na rua. Sem contar a desvalorização na hora da revenda.
ii. Verifique se as vagas são livres ou presas, se são paralelas ou gaveta, cobertas ou não. Se forem cobertas verifique o material de cobertura fuja de toldos ou material parecido.
iii. Verifique se a garagem é de fácil manobra para entrar e sair. Se é fácil descarregar compras.
iv. Verifique se terá transito de pessoas perto do carro.
v. Verifique se será próximo ao elevador
vi. Verifique se você terá que pegar sol ou chuva para entrar e sair do carro na garagem.
vii. Procure saber se a garagem terá escritura própria ou se será vinculado ao apt. Escritura propria representa gastos maiores no registro do imovel. Verifique também se consta na documentação do imovel o numero da garagem que o apartamento está vinculado, evite imovel sem a vinculação pois evita briga com vizinhos para as melhores garagens.

5) Dicas sobre o acabamento

• A maior dica no caso de acabamento é pedir para ver o produto. Se não tiver apt modelo, peça para ver o memorial descritivo que nele terá as marcas a serem usadas. Com a lista de marcas e material va numa loja especializada e verifique se as marcas são boas ou não.
• A pegadinha que já vi ocorrer é a construtora colocar no memorial descritivo 3 marcas que não são similares entre si. Eles colocam uma marca top e 2 fracas. Fuja de empreendimentos assim. Ou a construtora so coloca uma marca ou coloca marcas similares entre si para evitar levar gato por lebre.
• Piso: Evite cerâmica, ela suja, gruda, e lasca fácil. Prefira porcelanato ou laminado. Verifique qual o piso na sala, quartos, corredores, varanda, banheiros, cozinha e área de serviço.
• RODAPE, PORTA e MARCO: peça para ver a qualidade da madeira a ser usada. Madeira muda muito de uma para outra. Não aprove sem ver a madeira antes.
• Louças(pia, tanque e vaso sanitário): cuidado com imitação de louça, evite o plástico.
• Metais (pia, torneira e maçaneta): evite dourado pois perde a cor. Evite marcas secundarias pois vaza ou pinga fácil.
• Bancada: evite imitação de pedra. Verifique o tamanho e veja se satisfaz sua necessidade.
• Cozinha e banheiro: evite o azulejo apenas em áreas úmidas. Exija azulejo em todas as paredes e ate o teto. A limpeza é mais fácil e higiênico.
• Verifique se o basculante do banheiro é bem dimensionado e se é de alumínio. Verifique se ele é fácil de travar para evitar que com o vento ele bata.
• As janelas qto maior, melhor. O ideal é que elas já tenham veneziana. Evitar que você gaste com cortinas para tampar o sol.
• Tomadas, verifique se tem previsão para tomadas de 3 pinos, e se tem tomada perto da cabeceira da cama e perto das portas. A tomada tem q ser presa por parafuso na parede, senão ao colocar e tirar aparelhos na tomada vai acabar saindo na sua mão o caixa da tomada se ela foi presa por pressão.
• Interruptor, verifique se as luzes da sala e corredor funcionam no sistema de vários interruptores para ligar e desligar.
• Fique atento ás marcas das tintas que será usada.
• Onde tem granito? Mármore? Virá com box no banheiro? Espelho?
• Material da porta da varanda e fechadura das portas?
• Esquadrias de alumínio? Qual a cor?
• Qual o material do rodapé?
• Filtro de água já vem na torneira da pia?
• Existe possibilidade de colocar porta de correr na cozinha durante a obra? Pode ser um instrumento interessante para ganhar espaço.
• Procure saber onde estão os pontos de energia , TV a cabo, telefone? Fio terra? Interruptores? Tente visualizar o seu uso no dia a dia.