Guia de compra de apartamento - parte 3 (atualizada)

6) Dicas sobre documentação: memorial de incorporação e demais.

Escolhida construtora, empreendimento e o apartamento é a hora de fechar o negócio. Muitas construtoras costumam apenas te mostrar o contrato padrão após você se decidir pelo apartamento, ou seja, só te mostra a parte complicada após você ter se encantando. Esta estratégia visa te fazer assinar um contrato sem se ater a detalhes importantes, que podem te fazer arrepender no futuro.
A primeira dica é sempre pedir para ver o contrato durante a escolha do apartamento. Assim se você não gostar do contrato isso te fará não encantar com o apartamento e a desistência do negocio será menos dolorosa. Eu já desisti de 2 negócios após ter apaixonado pelo imóvel, mas o contrato tinha clausulas indecentes no que tange reajustes e multas e desisti de assinar. Mas a decisão é difícil, pois você já está encantado e deseja muito o imóvel.

Após gostar do imóvel peça a documentação (Registro do memorial de incorporação do imóvel no cartório, convenção de condomínio, rascunho do contrato de compra e venda, vinculação de vagas de garagem ao apt, folders e material de propaganda utilizado com a planta do imóvel). Peça um período mínimo de 5 dias para reservar o apt, durante este período você analisara a documentação e pensara melhor sobre o empreendimento. Se o vendedor te negar este período de analise desconfie da honestidade dele.

No memorial de incorporação do imóvel registrado no cartório você verá se o que foi prometido confere com o que foi registrado em cartório. Peça cópia da documentação na construtora ou vá ao cartório e solicite cópias. No memorial é importante você analisar: se a marca e especificação dos itens de acabamento estão descritas conforme mencionado pelo vendedor. Se as marcas em caso de haver mais de uma para um mesmo produto são similares em termos de qualidade entre si. Ex: um imóvel que avaliei continha que a tinta a ser usada seria Suvinil ou xingling ou outra similar. Mas nada me garante que eles vão usar a Suvinil, e a xingling custa 40% do preço da Suvinil e lógico não tem a mesma qualidade. Peça para deixarem claramente descritos marcas realmente similares.

A norma (Lei 4591/64) determinou que o empresário não pode iniciar a negociação da unidade imobiliária, antes de registrar no Cartório de Imóveis o memorial de incorporação. O memorial da incorporação é, na verdade, quinze documentos, entre os quais, os seguintes: prova da propriedade do terreno, projeto de construção aprovado pelo GDF, certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, certidão negativa de débito com a Previdência Social, cálculo da área das edificações, discriminação detalhada do acabamento e material a ser utilizado na construção. O memorial de incorporação deve estar registrado no Cartório de Imóveis que abrange a região na qual o empreendimento será construído.

No documento de vinculação de vagas é importante olhar qual a vaga o seu apt tem direito, verifique na planta onde a vaga será. Não compre apt que não tiver vaga predeterminada para cada apt e localização das mesmas. Cuidado com apt que deixara para sortear a vaga, vc pode ser o azarado que pegará a pior vaga do prédio. Eu exijo ver as vagas disponíveis para depois ver os apts donos daquelas vagas, se tiver 2 apts a venda no mesmo prédio o que tiver melhor vaga de garagem sai na frente com certeza.

Na convenção de condomínio, observe se já existe alguma norma que você não concorda ou que não atende as suas necessidades. Ex: pode constar na convenção a proibição a animais de estimação. Verifique também qual será a regra para rateio das despesas e determinação da taxa de condomínio entre os condôminos. Fique atento pois tem convenção que determina que será dividido por igual as despesas mesmo que no prédio tenha apts com metragem diferente. O que sugiro é que seja proporcional à metragem de cada apt.


No folder e material de propaganda, analise se todas as medidas das paredes estão com a metragem aparecendo, normalmente não são em escala estas plantas e ai pode gerar confusão. Confira se o que foi prometido está constando no material ou se há discrepância. O que foi prometido que não está no documento registrado no cartório, nos folders ou no memorial descritivo deve então constar no contrato de compra e venda. Todo comprador de imóvel na planta tem um caso de vizinho que foi enganado falando que o apt ou prédio já vinha com benfeitorias ou coisas, e que na hora da entrega não constavam e a pessoa não tinha como provar. As vezes, o comprador nem foi informado que o item viria, mas no calor da compra acaba “supondo” que determinado item viria pelas entrelinhas da conversa, mas não tem como provar e fica a ver navios.