Guia de compra de Apartamento - Parte 4

7) dicas para um bom negócio: Entenda o contrato de compra e venda

No contrato de compra e venda é onde tem as maiores pegadinhas e que o comprador de primeira viagem só irá perceber que um detalhe pequeno lhe causará uma imensa dor de cabeça ou no bolso pouco antes da entrega do apt ou da falência da construtora.

• O contrato tem que ser simples e não pode constar mais do que os seguintes assuntos: dados do empreendimento, preço e condições de pagamento, condições de correção do saldo devedor e cobrança de multa/juros por atraso de pagamento, condições de quebra de contrato e as penalidades previstas, data de entrega do imóvel e datas máximas de atraso, e o foro para futuras discussões.

• Leve o contrato para um especialista para ele avaliar se concorda com as clausulas caso tenha algum assunto diferente dos que citei acima. Já vi contrato que tinha junto com ele uma procuração para o vendedor abrir conta em banco em nome do comprador, um absurdo. Caso queira economizar, procure amigos ou então o PROCON. Algumas claúsulas mais complexas como multa, correção, juros, rescisões podem ter ajuda do advogado do PROCON para verificar se são abusivas.

Portanto fique atento para:
• Discriminação do empreendimento e imóvel escolhido. Verifique se o numero do apartamento e das garagens aparece detalhado de forma correto. Colegas já tiveram um mesmo apt vendido para 2 pessoas, e depois de 60 dias da compra a construtora percebeu e teve de cancelar uma das compras.

• Preço: verifique se o preço combinado e as condições de entrada e pagamento antes da entrega da obra estão corretas.

• Não aceite a cobrança de taxas de condomínio e demais taxas antes da entrega das chaves, na prática só é dono quem tem a posse e a construtora só da a posse através do ato de assinatura do termo de entregas das chaves. Normalmente, o contrato já pode constar quando o comprador começará a arcar com tais despesas. Taxa de IPTU: em algumas cidades o imóvel novo paga o IPTU proporcional já qdo recebe o habite-se, em outras caso a construtora tenha pago sobreo terreno o IPTU daquele ano, não haverá cobrança de IPTU para o apt. Pergunte, como funciona esta taxa para já prever o gasto.

• Verifique se no contrato tem clausula de multa para a construtora se não entregar o imóvel ate o prazo Maximo estipulado. Normalmente a construtora define uma data para entrega e um prazo de até 6 meses para possíveis atrasos. Após estes 6 meses adicionais, o mais comum é a construtora pagar multa de 0,5% do valor do imóvel comprado ao mês ate a entrega das chaves, desde que isso conste no contrato. Portanto fique atento, o contrato proposto pela construtora sempre vem com penalidades para os compradores, e estes devem lutar para que o contrato seja justo e também contenha condições de penalidades caso o vendedor não cumpra o que está prometendo.

• Um erro comum em marinheiro de primeira viagem é sobre a data de entrega do imóvel. A construtora entende por data de entrega o fim da obra, e o comprador a entrega das chaves. Mas entre estes dois eventos há no mínimo 30 dias de diferença para quem paga a vista ou financiado direto na construtora e no mínimo 60 dias para quem compra financiado via banco. A diferença ocorre pois após o fim da obra a construtora tem que providenciar o laudo do corpo de bombeiros, depois o Habite-se junto a prefeitura, o Certidão Negativa de Débito no INSS, documentos no CREA e depois de tudo ainda precisa entrar com o processo de desmembramento no cartório para transformar a escritura do terreno numa escritura de prédio e de seus respectivos apartamentos. Somente depois destes passoso cartório emite o documento Certidão Atualizada de Inteiro Teor de Matrícula que é essencial para o banco dar entrada no processo de financiamento. O processo no banco ainda pode demorar uns 45 dias já que será exigido do vendedor e comprador uma série de documentos que comprovem que ambos estejam livres de quaisquer dívidas e que o comprador tenha comprovado a renda necessária para pegar o crédito necessitado. Caso o comprador ou vendedor apresente qualquer divida, mesmo que seja de 50 reais, a divida deverá ser quitada para que o banco aprove o financiamento, portanto já vi processos de financiamento demorarem 120 dias para sair devido a necessidade do comprador ou vendedor descobrir durante o processo dividas que nem sabia que existia, e ter dificuldade em achar o credor para quitar os débitos.
Outra questão que gera atraso para receber o imóvel, é que a prefeitura concede o Habite-se para o prédio como um todo verificando se o projeto aprovado previamente foi prontamente atendido. Mas não considera se o imóvel tenha o acabamento final, e se os apartamentos tenham condições reais de moradia. Portanto, é comum quando sai o habite-se a obra ainda parecer não ter acabado. Então a construtora vai providenciando as demais documentações posteriores ao Habite-se enquanto finaliza o prédio e na medida que as pessoas vão quitando o apt e pegando as chaves vai priorizando fazer o acabamento final, preparando o imóvel para a avaliação final do cliente. Se vc prometeu quitar o imóvel após o Habite-se pegando um empréstimo bancário, pode acabar pagando as primeiras prestações do financiamento e ainda estar morando de aluguel pois não recebeu as chaves do apt comprado. Mesmo prometendo quitar junto com a entrega das chaves, devido à necessidade do ajuste fino no apt e na avaliação de entrega pelo comprador, pode ser que seja encontrado falhas que demorem a ser corrigidas e atrase a mudança para o apt. Se isso ocorrer guarde todos os comprovantes das despesas para futuro ressarcimento na justiça.

• Recomendo que o comprador só conte com o apt 12 meses após a data publicada no folder pela construtora, pois terá 6 meses de atraso de obra, e outros 4 meses para entrega das chaves(financiamento bancário e conserto pós avaliação de entrega do imóvel) e 2 meses para equipar o apt com lustres, armários, chuveiro, espelho,etc.

• Pagamento: o comprador pode decidir pagar o mínimo até a entrega das chaves, ou pagar o maximo até a entrega das chaves (ou quitar sem recorrer a financiamento). Ambas opções tem os prós e contras, quem paga a vista ou paga o máximo com antecedência em relação a entrega das chaves está arriscando mais, pois a construtora pode falir e não entregar o imovel e vc não conseguir ter o dinheiro de volta de forma fácil. Vc pode diminuir este risco optanto por construtoras que oferecem compulsoriamente ou opcionalmente um seguro que garante que vc receba seu dinheiro de volta em caso de quebra de contrato pela construtora seja por atraso ou não entrega da obra. Já quem opta por pagar o mínimo possível, existem casos de construtora que só exigem 15% do valor do imóvel até o apt ficar pronto, esta pessoa corre menos risco pois aportou pouco capital, mas em contra-partida terá correção mensal pela inflação sobre um saldo devedor enorme, e caso a inflação suba muito o saldo se torna impagável, ficando bem maior que o crescimento de sua renda e a pessoa não consegue mais paga-lo sendo obrigada a desistir do imóvel. O indicado é ter bom senso não expor demais pagando muito antecipadamente ou pagando o mínimo possível. Faça uma plano de pagamento que até a entrega da obra vc se comprometa a pagar 50% do valor imóvel, deixando para quitar o restante a vista ou via financiamento quando lhe entregarem as chaves. SE FOR FINANCIAR O IMÓVELNÃO CONDICIONE A QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR À ENTREGA DO HABITE-SE, E SIM À ENTREGA DA CERTIDÃO DE MATRÍCULA DO IMOVEL. Pois só com ela vc pode dar entrada ao financiamento habitacional. E se for financiar pelo banco, peça ainda 60 dias após a entrega da certidão de matricula para viabilizar o financiamento sem que aja penalização de multa ou correção do saldo devedor. Financiamento habitacional demora e quando é na CAIXA o sistema cai toda hora, fica fora do ar e todo ano tem greve.

• Correção do saldo: Verifique qual o índice que corrigirá os valores do contrato antes e depois da entrega das chaves, os recomendados são INCC-M, INCC-DI, INPC e IPCA. Fuja de qualquer outro principalmente o CUB e IGP-M que são indicadores mais sujeitos a variações bruscas. Lembre-se que a inflação atua sobre o saldo devedor como se fosse juros compostos, e que o saldo pode aumentar por ano mais do que o valor de um carro novo. Portanto, faça as contas com muito critério ou então não deixe para ser financiado mais do que 50% do preço do imóvel, para ter margem de manobra caso as coisas não saiam como o esperado. Não aceite que antes da entrega das chaves ocorra cobrança de juros. A única correção aceitável é a cobrança da inflação no período. Tem construtora que alem da inflação corrige o saldo devedor por 1% ao mês. Ou seja, eles cobram juros sobre um apartamento que nem existe, cobram juros sobre o barro do terreno. É um absurdo e é ilegal segundo o STJ.

• Tempo de correção: normalmente a correção do saldo devedor já começa no primeiro mês após a assinatura do contrato. Mas o momento que para de atualizar o saldo pode variar, e aí é que a pessoa passa susto e perde dinheiro. O melhor contrato é aquele onde a correção do saldo acaba na data prometida para término da obra (sem os 6 meses de bônus para atraso). Dessa forma qq atraso na obra não te fará pagar mais para a construtora. Alias, o atraso acaba sendo uma “penalização” para a construtora pois ela está com um ativo sendo depreciado pela inflação. Mesmo num cenário com inflação baixa de 0,5% ao mês, sobre um saldo grande de por exemplo, $200.000,00 já são $1000,00, que fazem toda a diferença pois durante a entrega da obra é onde vc gasta mais dinheiro com impostos, taxas, montagem do apt e mudança. Outro fator importante é que o índice INCC possui meses de valores baixos e meses que coincidem com o dissídio dos trabalhadores onde ele sobe mais de 1% em um único mês. O pior contrato é aquele que permite a correção até o momento em que houver a quitação integral do apt, que normalmente ocorre quando sai o financiamento habitacional. O ruim deste contrato é que qualquer problema na obra te faz ficar pagando correção do saldo devedor, enquanto não te entregarem a obra. E se por acaso vc precise optar por receber a multa de atraso da construtora por ter passado dos 6 meses de atraso, a correção do saldo pela inflação acabaria anulando esta penalidade aplicada a construtora. Exemplo: a obra está atrasada a 10 meses, como contrato prevê que após 6 meses a construtora deverá pagar 0,5% de multa a cada mês de atraso, e prevê que vc o saldo devedor seja corrigido pela inflação, e a inflação foi maior que 0,5% vc não levará dinheiro na jogada já que anulara a multa pela correção do saldo. O cenário ideal portanto, é que no máximo se aceite que o saldo devedor seja corrigido até o prazo Maximo de entrega sem multa, que é a data prometida mais os 6 meses de anistia. Após isso não há mais correção do saldo devedor.

Outro item importante, após o imóvel pronto e já com a Certidão de Matrícula do imóvel emitida e o vendedor com todas as certidões negativas e documentação exigida pelo banco, tenha-se um prazo de até 60 dias no mínimo para você conseguir o financiamento bancário para quitar o imóvel sem que seja penalizado com multas ou correções de saldo devedor. Por experiência própria a Caixa entrou em greve em pleno processo de avaliação do meu contrato e só não paguei correção sobre o saldo pois a construtora compreendeu a situação e estava dentro do prazo de 60 dias.

• Na clausula de rescisão do contrato, verifique se está claro a forma de aplicação da multa, os percentuais(pode varias de 8 a 30% do valor do contrato), e se a mesma se aplica em caso de quebra de contrato de ambas as partes. Verifique tb a forma que o vendedor irá devolver o valor já pago. O ideal é que ele devolva em ate 30 dias todo o dinheiro pago em uma única parcela. Ex: já vi casos em q o dinheiro só seria devolvido após o vendedor repassar o imóvel para outro comprador e receber do mesmo a entrada. Um absurdo. Analise se o saldo já pago está sendo corrigido pelo mesmo índice que o saldo devedor, senão num cenário de inflação o prejuízo é grande.

Ao desistir vc pode optar por pagar a multa e ter o resto do que pagou devolvido, ou então, transferir o seu dinheiro pago (e corrigido pelo mesmo índice do saldo devedor) para um novo imóvel da mesma construtora, dando este saldo como entrada. Financeiramente é a melhor opção, já que vc não perde dinheiro.


• Sobre financiamento: Verifique se não há restrição a financiar em qq banco. E quem vai intermediar este financiamento com o banco e se terá taxa de despachante? Faça constar que o contrato poderá ser cancelado sem multa se não for aprovado junto à caixa o financiamento do saldo devedor. Assim como a construtora não deve pagar multa para atraso em caso de fatores externos à sua gestão, eu acredito que o comprador também não deva pagar multa para aquilo que foge a gestão do comprador. Pode ocorrer uma crise bancária e não ter mais financiamento novos disponíveis ou aumento de juros bancários que torne inviável o financiamento.

8) Taxas e impostos

Você precisa pagar taxa e imposto para 3 entidades:

Prefeitura: IBTI cada cidade tem uma regra normalmente são 2% do valor do imóvel após avaliação de preço da prefeitura. Portanto, não usa o valor explicito no contrato de compra e venda. Outra cidades cobram um % menor sobre a parte paga via financiamento e outro valor maior sobre a parte paga a vista.
Cartório: taxa de registro cartório e Certidão de Ônus e Matrícula normalmente fica em 2% do valor do imóvel. Depende do valor do imóvel e da cidade. Existe uma lei federal que garante o direito a desconto de 50% sobre a taxa para o primeiro imóvel da pessoa, peça este desconto.

Banco: tarifas para abertura de credito, pesquisa cadastral e avaliação do imóvel. Normalmente fica em 1% do valor do imóvel. A contratação de seguro é obrigatória e já vem incluso no financiamento, fique atento para a atendente não te forçar a contratar outro seguro complementar. Bancos alegando que para fechar o financiamento o cliente precisa mostrar gratidão e reciprocidade tentam empurrar seguro de vida, capitalização, seguro do apt extra, etc. Denuncie a venda casada pois é crime. A Caixa no meu último contrato me cobrou 2 mil reais de taxas para financiar, quando fui ver tinha um monte de coisa de venda casada, pedi pra tirar tudo que não era obrigatório e a conta caiu para 850 reais que é a taxa de avaliação do imóvel e outras taxinhas.

Guia de compra de apartamento - parte 3 (atualizada)

6) Dicas sobre documentação: memorial de incorporação e demais.

Escolhida construtora, empreendimento e o apartamento é a hora de fechar o negócio. Muitas construtoras costumam apenas te mostrar o contrato padrão após você se decidir pelo apartamento, ou seja, só te mostra a parte complicada após você ter se encantando. Esta estratégia visa te fazer assinar um contrato sem se ater a detalhes importantes, que podem te fazer arrepender no futuro.
A primeira dica é sempre pedir para ver o contrato durante a escolha do apartamento. Assim se você não gostar do contrato isso te fará não encantar com o apartamento e a desistência do negocio será menos dolorosa. Eu já desisti de 2 negócios após ter apaixonado pelo imóvel, mas o contrato tinha clausulas indecentes no que tange reajustes e multas e desisti de assinar. Mas a decisão é difícil, pois você já está encantado e deseja muito o imóvel.

Após gostar do imóvel peça a documentação (Registro do memorial de incorporação do imóvel no cartório, convenção de condomínio, rascunho do contrato de compra e venda, vinculação de vagas de garagem ao apt, folders e material de propaganda utilizado com a planta do imóvel). Peça um período mínimo de 5 dias para reservar o apt, durante este período você analisara a documentação e pensara melhor sobre o empreendimento. Se o vendedor te negar este período de analise desconfie da honestidade dele.

No memorial de incorporação do imóvel registrado no cartório você verá se o que foi prometido confere com o que foi registrado em cartório. Peça cópia da documentação na construtora ou vá ao cartório e solicite cópias. No memorial é importante você analisar: se a marca e especificação dos itens de acabamento estão descritas conforme mencionado pelo vendedor. Se as marcas em caso de haver mais de uma para um mesmo produto são similares em termos de qualidade entre si. Ex: um imóvel que avaliei continha que a tinta a ser usada seria Suvinil ou xingling ou outra similar. Mas nada me garante que eles vão usar a Suvinil, e a xingling custa 40% do preço da Suvinil e lógico não tem a mesma qualidade. Peça para deixarem claramente descritos marcas realmente similares.

A norma (Lei 4591/64) determinou que o empresário não pode iniciar a negociação da unidade imobiliária, antes de registrar no Cartório de Imóveis o memorial de incorporação. O memorial da incorporação é, na verdade, quinze documentos, entre os quais, os seguintes: prova da propriedade do terreno, projeto de construção aprovado pelo GDF, certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, certidão negativa de débito com a Previdência Social, cálculo da área das edificações, discriminação detalhada do acabamento e material a ser utilizado na construção. O memorial de incorporação deve estar registrado no Cartório de Imóveis que abrange a região na qual o empreendimento será construído.

No documento de vinculação de vagas é importante olhar qual a vaga o seu apt tem direito, verifique na planta onde a vaga será. Não compre apt que não tiver vaga predeterminada para cada apt e localização das mesmas. Cuidado com apt que deixara para sortear a vaga, vc pode ser o azarado que pegará a pior vaga do prédio. Eu exijo ver as vagas disponíveis para depois ver os apts donos daquelas vagas, se tiver 2 apts a venda no mesmo prédio o que tiver melhor vaga de garagem sai na frente com certeza.

Na convenção de condomínio, observe se já existe alguma norma que você não concorda ou que não atende as suas necessidades. Ex: pode constar na convenção a proibição a animais de estimação. Verifique também qual será a regra para rateio das despesas e determinação da taxa de condomínio entre os condôminos. Fique atento pois tem convenção que determina que será dividido por igual as despesas mesmo que no prédio tenha apts com metragem diferente. O que sugiro é que seja proporcional à metragem de cada apt.


No folder e material de propaganda, analise se todas as medidas das paredes estão com a metragem aparecendo, normalmente não são em escala estas plantas e ai pode gerar confusão. Confira se o que foi prometido está constando no material ou se há discrepância. O que foi prometido que não está no documento registrado no cartório, nos folders ou no memorial descritivo deve então constar no contrato de compra e venda. Todo comprador de imóvel na planta tem um caso de vizinho que foi enganado falando que o apt ou prédio já vinha com benfeitorias ou coisas, e que na hora da entrega não constavam e a pessoa não tinha como provar. As vezes, o comprador nem foi informado que o item viria, mas no calor da compra acaba “supondo” que determinado item viria pelas entrelinhas da conversa, mas não tem como provar e fica a ver navios.

Guia de compra de apartamento - parte 2

4) Dicas de escolha do apartamento e garagem
• Apartamento de frente ou fundo: O apt virado para a parte da frente do prédio facilita você acompanhar as pessoas chegando no prédio e o movimento na rua. Por outro lado você escuta mais o barulho da rua. Já os apt de fundo você escuta menos barulho da rua e escuta mais barulho do próprio prédio(vizinhos/área de lazer) , normalmente se consegue uma vista para a área interna do predio que é legal para tomar conta de crianças.
• Vista do apt: Verifique se o apt terá vista definitiva, ou se há lote vago para que seja construído um imóvel bem na frente de sua varanda ou apt o que impedira de você curtir a vista que tanto admirava na hora que escolheu o apt. Verifique se o seu apt não terá vista para um imóvel vizinho indesejado, ex: funerária, favela, prédios velhos,etc. Quando se compra apt na planta tem q se preocupar ainda mais com estes detalhes para facilitar uma venda do apt no futuro, as vezes não se pensa na vista que terá do apt na hora da compra na planta por ser muito detalhe para pensar, mas na hora de revender facilmente ao entrar no apt o futuro comprador perceberá a vista ruim.
• Sol da manha ou da tarde: a cada ano o verão é mais quente, por isso é muito importante observar onde baterá o sol da tarde no seu apt. O ideal é visitar o lote e comparar com a planta. O ideal é um imóvel que não bata sol da tarde, senão for possível evitar, opte pelos apts que não batam sol da tarde nos quartos e varanda.
• Luminosidade e ventilação: verifiquem se todos os cômodos possuem janelas e as posições das mesmas. Verifique se a janela está obstruída de alguma forma por muros ou outros prédios muito próximos. Janelas mal dimensionadas ou posicionadas te forçara a usar a luz artificial durante o dia.
• Evitar apartamento perto de área de lazer, principalmente salão de festas, espaço gourmet, espaço kids(playground), quadras e piscinas. A idéia de ficar perto para poder acompanhar suas festas e crianças brincando é interessante, mas qtos dias no ano você e seus parentes usarão estes espaços e quantos usarão os seus vizinhos. Logo, a probabilidade de te irritar o barulho vindo destas áreas é enorme. Ainda não vi um prédio que os proprietários destes apts próximos a área de lazer não se revoltam com a falta de noção dos demais condôminos.
• Evite apt que possibilite vizinhos te espionarem. Em condomínios com muitos blocos fique atento para não haver um bloco colado no seu apt onde o vizinho vouyer vai ficar te bisbilhotando.
• Apt em andar alto ou baixo: Andares altos em prédio sem gerador de eletricidade pode ser uma fria em dia sem energia elétrica. Andares altos demora mais tempo no elevador, mas tem menos mosquito e inseto e bate mais vento. O barulho do próprio prédio se escuta menos, mas se escuta barulhos de avenidas ou ruas próximas. Já andares baixos tem pouca privacidade e maior risco de invasão. Vc escuta mais as coisas que ocorrem perto do prédio, crianças e conversas na rua. Você chega em sua casa mais rápido e em dia sem energia vc não sofre muito. Ventila menos, e tem mais insetos. Tirando o ultimo andar que tem a vantagem de não possuir o vizinho de cima, os demais se igualam. Opte pelo o que oferecer melhor custo beneficio, já que andares mais altos são mais caros.
• Cozinha com janela longe do fogão gera problema com gordura na roupa estendida na área de serviço, e necessidade de acender a luz durante o dia.
• Apt sem suíte nem pensar. Dispensar banheiro de empregada até que passa pois a maioria não possui empregada fixa, mas a suíte nunca.
• Altura do teto(PE direito) verifique se já virá com gesso o apt. Se não vier com gesso evite apt com PE direito menor que 2,70 m assim após colocar o gesso o teto ficara com 2,60 m o que é mínimo recomendado para melhor circulação de ar. Neste caso quanto maior melhor.
• Verifique a espessura das paredes, principalmente entre a divisa do apt com o vizinho e na parede do banheiro com o quarto, parede fina vai gerar muito barulho do vizinho ao lado e/ou cima de sua cabeça. Principalmente na suíte.
• Verifique a altura da bancada da cozinha, pia banheiro e tanque. Se for muito baixo pode gerar desconforto.
• Verifique se o fogão, geladeira, maquina de lavar,etc. vai caber no espaço destinado aos mesmos.
• Porta separando os quartos da sala, é uma coisa boba mas que isola as visitas da parte intima e isola o barulho. Por isso é recomendado.
• Ar condicionado: prefira os prédios que já vem com preparação para split, assim vc gasta menos na instalação e tem um aparelho que faz menos barulho do que o de parede.
• Local da caixa de interruptores, evite a caixa em locais visíveis(já vi em sala de visita). O ideal é atrás da porta da cozinha.
• O formato da sala em L é difícil de aproveitar espaços, prefira as retangulares.
• Chuveiro e ar condicionado tem q ser tomada 220v e com fio terra. Pergunte claramente qual a voltagem das tomadas e quais virão aterradas.
• Churrasqueira no apt, verifique se já vem tudo pronto e instalado. Tem apt que so tem disposição para churrasqueira.
• Análise com cuidado a planta do imóvel principalmente se não tiver um apt modelo. Verifique onde será a entrada dos cômodos e como eles se comuniquem. Compare as medidas das plantas com algum imóvel que você possa visitar para ver se o tamanho prometido satisfaz as suas necessidades, leve fita métrica.
• Garagem:
i. Fuja de apt com apenas 1 vaga de garagem. Mesmo que você tenha apenas um carro, você pode vir a comprar outro e terá que alugar garagem no prédio ou deixa-lo na rua. Sem contar a desvalorização na hora da revenda.
ii. Verifique se as vagas são livres ou presas, se são paralelas ou gaveta, cobertas ou não. Se forem cobertas verifique o material de cobertura fuja de toldos ou material parecido.
iii. Verifique se a garagem é de fácil manobra para entrar e sair. Se é fácil descarregar compras.
iv. Verifique se terá transito de pessoas perto do carro.
v. Verifique se será próximo ao elevador
vi. Verifique se você terá que pegar sol ou chuva para entrar e sair do carro na garagem.
vii. Procure saber se a garagem terá escritura própria ou se será vinculado ao apt. Escritura propria representa gastos maiores no registro do imovel. Verifique também se consta na documentação do imovel o numero da garagem que o apartamento está vinculado, evite imovel sem a vinculação pois evita briga com vizinhos para as melhores garagens.

5) Dicas sobre o acabamento

• A maior dica no caso de acabamento é pedir para ver o produto. Se não tiver apt modelo, peça para ver o memorial descritivo que nele terá as marcas a serem usadas. Com a lista de marcas e material va numa loja especializada e verifique se as marcas são boas ou não.
• A pegadinha que já vi ocorrer é a construtora colocar no memorial descritivo 3 marcas que não são similares entre si. Eles colocam uma marca top e 2 fracas. Fuja de empreendimentos assim. Ou a construtora so coloca uma marca ou coloca marcas similares entre si para evitar levar gato por lebre.
• Piso: Evite cerâmica, ela suja, gruda, e lasca fácil. Prefira porcelanato ou laminado. Verifique qual o piso na sala, quartos, corredores, varanda, banheiros, cozinha e área de serviço.
• RODAPE, PORTA e MARCO: peça para ver a qualidade da madeira a ser usada. Madeira muda muito de uma para outra. Não aprove sem ver a madeira antes.
• Louças(pia, tanque e vaso sanitário): cuidado com imitação de louça, evite o plástico.
• Metais (pia, torneira e maçaneta): evite dourado pois perde a cor. Evite marcas secundarias pois vaza ou pinga fácil.
• Bancada: evite imitação de pedra. Verifique o tamanho e veja se satisfaz sua necessidade.
• Cozinha e banheiro: evite o azulejo apenas em áreas úmidas. Exija azulejo em todas as paredes e ate o teto. A limpeza é mais fácil e higiênico.
• Verifique se o basculante do banheiro é bem dimensionado e se é de alumínio. Verifique se ele é fácil de travar para evitar que com o vento ele bata.
• As janelas qto maior, melhor. O ideal é que elas já tenham veneziana. Evitar que você gaste com cortinas para tampar o sol.
• Tomadas, verifique se tem previsão para tomadas de 3 pinos, e se tem tomada perto da cabeceira da cama e perto das portas. A tomada tem q ser presa por parafuso na parede, senão ao colocar e tirar aparelhos na tomada vai acabar saindo na sua mão o caixa da tomada se ela foi presa por pressão.
• Interruptor, verifique se as luzes da sala e corredor funcionam no sistema de vários interruptores para ligar e desligar.
• Fique atento ás marcas das tintas que será usada.
• Onde tem granito? Mármore? Virá com box no banheiro? Espelho?
• Material da porta da varanda e fechadura das portas?
• Esquadrias de alumínio? Qual a cor?
• Qual o material do rodapé?
• Filtro de água já vem na torneira da pia?
• Existe possibilidade de colocar porta de correr na cozinha durante a obra? Pode ser um instrumento interessante para ganhar espaço.
• Procure saber onde estão os pontos de energia , TV a cabo, telefone? Fio terra? Interruptores? Tente visualizar o seu uso no dia a dia.

Guia de compra de apartamento - parte 1

Começo hoje a falar sobre dicas na hora de comprar um apartamento. Recentemente passei por esta experiência e ajudei outros amigos. Por sugestão deles resolvi compartilhar aqui um pouco do conhecimento adquirido nesta área.

Para melhor organização das dicas dividirei o assunto:

1) Dicas para a escolha da construtora
2) Dicas sobre a escolha do empreendimento
3) Dicas sobre a infra-estrutura do prédio
4) Dicas de escolha do apartamento e garagem
5) Dicas sobre o acabamento
6) Dicas sobre documentação: contrato de compra e venda, memorial descritivo e demais
7) Taxas e impostos

1) Dicas para a escolha da construtora

• Uma dica boa para a escolha da construtora é verificar se a obra a ser construída será financiada por algum banco. Os bancos só emprestam dinheiro para as construtoras depois de avaliarem com muito critério os dados do empreendimento (escrituras, projetos, alvará, etc) além dos dados de saúde financeira da construtora e dos seus donos.
• Prefira construtoras que possuam certificação de qualidade e excelência. Quanto mais organizada a empresa é melhor a gestão dos custos, da realização da obra e menos acidentes de trabalho. As mais comuns são PBQP-H nível A e ISO 9001.
• Pesquise por outros prédios já construídos pela mesma construtora para conhecer o padrão da obra e a qualidade da construtora. Visite estes prédios e converse com o sindico ou moradores. Procure saber se o prometido foi cumprido(prazo de entrega, decoração e demais equipamentos do prédio, materiais que foram usados, qualidade,etc), e como tem sido o suporte da construtora no período de garantia do imóvel.
• Pesquise a história da construtora, quantos anos de mercado tem? Quantos imóveis entregues e quantos foram entregues no prazo? Quantos e quais processos judiciais a construtora e seus sócios possuem? Uma empresa com muitos processos trabalhistas mostra como ela respeita e trata seus compromissos com as pessoas. O reflexo de um funcionário insatisfeito na qualidade de seu trabalho é evidente. Utilize a internet para pesquisar, mas também não deixe de olhar no PROCON se a empresa possui queixas.
• Pergunte se a construtora oferece segura de entrega garantida. Tem construtoras que não oferecem o seguro, tem outras que possuem parceria com um banco para fazer o seguro de forma opcional, e outras no preço de venda já ofertam o seguro. O seguro é importante pois garante que você receberá em caso de quebra do contrato pela construtora todo o dinheiro já pago pelo imóvel.

2) Dicas sobre a escolha do empreendimento
• Peça para ver o máximo de dados e materiais de publicidade possível. Guarde este material para servir como prova do que foi prometido pela construtora. O material mais comum são folders, anúncios de jornal/revista/classificados, e demais impressos.
• Se a empresa tiver um apartamento modelo ou maquete do empreendimento, tire fotos para que sirva como prova do que foi prometido. Pergunte claramente o que já virá no apt comprado que está exposto na maquete e apt modelo. Muitas construtoras principalmente as de empreendimentos mais baratos, não usam no apt modelo o mesmo material de acabamento que será usado no apt vendido. Ex: uma vez visitei um apt modelo onde o piso, as portas, as pias, as bancadas e ate as maçanetas que estavam expostas no apt decorado eram de qualidade bem superior ao que constava no memorial descritivo. Só depois que questionei o vendedor ele avisou deste “pequeno detalhe”.
• Questione se a empresa possui um cronograma macro da obra, informando quando começam e terminam as principais etapas da obra, ex: inicio da obra, terraplanagem, fundação, estrutura, instalação elétrica, hidráulica, acabamento interno, acabamento externo, entrega da obra. Com esta informação em mãos você vera a organização da construtora e poderá acompanhar se a obra está lenta ou não. Qto antes descobrir que algo está errado mais fácil é para tomar medidas de cancelamento do contrato, ou replanejamento de compromissos tais como aluguel atual, casamento que estavam condicionados à entrega da obra.
• Veja se consta em algum local descrito o que o prédio já vira de equipamento e decoração. Ex: gerador de eletricidade para os elevadores, cerca elétrica, câmera de segurança, portão eletrônico, porteiro eletrônico, guarita com alguma estrutura, cadeira e mesa piscina, sofá e vasos/quadros/espelhos na recepção. Equipamento de ginástica e de jogos. Tudo o que for prometido pelo vendedor na hora da venda tem que constar em algum material promocional ou no contrato.
• Veja quantos prédios são no condomínio, qtos apts por andar, qtos andar cada torre. Evite condomínio com mais de 200 apts, na verdade, pelo o que já vi a partir de 100 apts a economia com o condomínio por ter vários para dividir não vale a pena, pois condomínio grande exige grande numero de funcionários e estrutura. O sindico passa a ser profissional e ganhar salário, etc. o que não reduz a taxa de condomínio, vc tem mais dor de cabeça para viver em sociedade com tantas pessoas e nem tanto beneficio na taxa de condomínio.
• Verifique se a conta de água, luz e/ou gás é individualizada. Assim você so paga o que consumiu. Verifique se consta no material promocional esta informação.
• Evite prédio colado em bares/restaurante para evitar barulho a noite.
• Se tiver lote vago nas mediações do prédio tome cuidado pois costuma ser mais perigoso e o seguro do apt será um pouco mais caro. Além disso o lote vago pode se tornar um empreendimento comercial ou residencial que lhe trará problemas de barulho, sujeira, luminosidade, ventilação do apt. Sem contar que durante as obras do vizinho o seu prédio ficara sujo e barulhento.
• De preferência por prédio perto de padaria, supermercado, drogaria, sacolão de verdura, ponto de ônibus (mesmo q vc use carro, a empregada usara ônibus). Alem da comodidade de fazer tudo a pé, ruas com comercio são mais monitoradas pela policia e seguras.
• Verifique se a rua é iluminada e não é deserta, senão chegar em casa a noite será arriscado;
• Evite prédio sem porteiro 24hs, qto mais segurança melhor. E como hoje o comercio eletrônico esta bombando, sempre é bom ter alguém para receber as encomendas.
• Sempre é bom ir no local onde o prédio será construído e rodar o bairro para conhece-lo. Verifique se existe favela perto, se o bairro é perigoso ou usado para acesso a favelas e regiões perigosas. Visite em dia de semana e no fim de semana, de dia e a noite. Tente ter uma visão completa do bairro.

3) Dicas sobre a infra-estrutura do prédio

• Segurança: procure saber o que já virá instalado. Lembrando que tudo o que não vier no apt, os condôminos terão que investir no futuro. Ex: circuito fechado de TV, portão eletrônico, porteiro eletrônico, cerca elétrica
• Guarita de porteiro: quanto mais exposto ficar o porteiro menos seguro é o prédio. O recomendado é que tenha porta e ante-porta para entrar no prédio, e que o porteiro não tenha contato direto com o visitante. Se a guarita não tiver banheiro próximo, o porteiro terá que abandonar o posto de tempos em tempos. Outro ponto importante é verificar quantas guaritas existirão, custo com porteiro é um dos mais altos do prédio, condomínios com mais de uma guarita são custos extras muitas vezes desnecessário se o empreendimento foi bem planejado. A guarita tem que ter um espaço bom para se guardar as correspondências e encomendas, evitando que as mesmas fiquem expostas ou armazenadas de qq forma.
• Vestiários, estoque, local para guardar equipamentos de manutenção do prédio e local para refeição para porteiros e faxineiras são itens que não podem faltar.
• Sala do sindico, quando o prédio não tem um lugar para guardas os documentos do prédio. A papelada passa de um sindico para outro e fica sempre guardado na casa do sindico. O risco de sumir e extraviar são enormes. Documentos como planta do prédio, e contratos devem ser armazenados com critério.
• Acesso de pedestre ao Hall de elevadores deve ser feito de forma que não exponha ao visitante a parte de recreação e carros dos moradores. Quanto menos expor menor o risco de extravios e danos ao patrimônio alheio.
• Acesso de veículos, verifique se o transito na rua é um complicador para entrar e sair do prédio. Verifique se o portão do prédio está bem dimensionado e localizado para evitar conflitos com veículos que estão tentando entrar no prédio e veículos que estão tentando sair do prédio.
• Acesso da garagem ao hall de elevadores, verifique se será longo o trajeto, se será fácil carregar as compras e se será coberto todo o percurso ou não. Não tem nada pior do que descer do carro em um temporal e ter que sair correndo para tentar não molhar antes de chegar ao hall dos elevadores.
• Paisagismo e iluminação, procure saber como será e o que já virá no prédio.
• Procure saber sobre o acabamento externo do prédio, se será pastilha, pedra ou pintura. Um prédio bonito valoriza o empreendimento.
• Área de lazer e convivência comum:
o Salão de festa, churrasqueira, espaço gourmet: fique atento para a localização deles no prédio, para a privacidade destes espaços, tamanho e capacidade, se tem banheiro exclusivo, entrada exclusiva do resto do prédio. Fique atento se eles já virão equipados com freezer, fogão, forno, mesas e cadeiras, decoração, etc.
o Piscina: fique atento para a sua localização, distancia das demais áreas de lazer do prédio e dos apartamento, tamanho, proteção contra acesso de crianças, privacidade dos demais vizinhos e visitantes do prédio. Se pega o sol durante o dia todo ou não. Se já vira com mesas e cadeiras, decoração, decks,se o piso será antiderrapante.
o Sauna: o tamanho, distancia da piscina, se é elétrica ou a gás. Sauna a gás economiza mais.`
o Quadras: tamanho, localização, iluminação, rede de proteção, quais esportes da para praticar.
o Para cada item do previsto no prédio procure saber quais equipamentos já viram na entrega do prédio, a localização, o acesso e a privacidade.
o Escada de incêndio e hall dos andares: veja se possui iluminação natural e se tem porta corta fogo. Sem iluminação natural terá que gastar muito com iluminação ou instalação dos detectores de presença.
o Elevador se o prédio não possui um elevador exclusivo para serviço com localização longe do elevador social, será inevitável o uso do elevador social para mudança ou outras coisas de elevador de serviço. Para prédios altos verifique se terá gerador de energia. Elevador depois do porteiro é um dos itens mais caros de manutenção, portanto quanto menos elevador melhor mais econômico será o condomínio.

20 dicas para compra de passagem aérea

O Brasil vive um boom de crescimento em vários setores, e na viação comercial não é diferente. A cada ano milhões de brasileiros voam pela primeira vez, trocando o ônibus e carro pela comodidade do avião.

Eu vivi esta mudança de comportamento, e recentemente tenho viajado mais do que antes. Com isso aprendi algumas lições sobre o mercado de aviação e suas estratégias de preços.

Os ônibus possuem os preços regulamentados pelo governo, as passagens só podem subir com autorização do governo. Com isso a passagem comprada com antecedência ou de ultima hora possuem o mesmo preço. Além disso o mercado de transporte terrestre não pratica ações fortes de marketing, promoção e fidelização. Por isso quando passamos do meio de transporte terrestre para o aéreo sofremos bastante para pegar o jeito das coisas e poder aproveitar as diferenças do mercado terrestre.

1) Na aviação domestica não há diferença de preços por classe da poltrona, não há primeira classe, classe executiva e turística. As diferentes categorias de preços de passagem praticados pelas cias apenas diferem entre si pelo serviço complementar associado, normalmente as mais caras possuem sala de embarque exclusiva, acumulam mais pontos no programa de fidelidade, e podem ser remarcadas sem ônus. Apenas recentemente a Cia Azul começou a cobrar a mais por poltronas localizadas próximas a entrada do avião onde o espaço para as pernas é maior. Portanto, o passageiro que paga 5000,00 pela passagem e outro que pagou 250,00 podem viajar lado a lado no mesmo vôo, e desfrutarem do mesmo serviço de bordo.

2) As passagens aéreas compradas com antecedência quase sempre são mais baratas do que as compradas de ultima hora. A Cia aérea normalmente considera 4 questoes:
a. Compra da passagem com mais de 3 meses de antecedência = o passageiro deseja garantir lugar no vôo, e presa pela segurança de garantir a viagem na data escolhida. Passageiro com forte tendência a comprar sem precisar de muito desconto.
b. Compra da passagem entre 3 e 1 mês antes da viagem = passageiro de ocasião, compra a passagem se o preço estiver legal. Caso contrário adia a compra. Passageiro movido a descontos.
c. Compra da passagem com menos de 1 mês para a viagem = passageiro com alta necessidade de voar na data escolhida. O preço não é o fator mais importante para compra da passagem. Possui pouca flexibilidade de mudança da data. Portanto, a Cia pode cobrar mais caro pela passagem.
d. Passagem de última hora = se o avião estiver cheio será a passagem mais cara, e se estiver com lugares vazios pode ter mega promoção e a passagem pode ser a mais barata do avião.

3) Passagens compradas para ida e volta na mesma Cia e no mesmo momento, são mais baratas do que passagens apenas de ida, ou ida por uma Cia e volta por outra.

4) Passagens para voar terça,quarta e sábado são as mais baratas. A justificativa é que nestes dias os passageiros são mais turistas do que profissionais a serviço. Com isso a procura é menor.

5) Passagens com intervalo de 5 a 14 dias entre a ida e volta são mais baratas. Normalmente, ir e voltar no mesmo dia da semana possui um preço bom.

6) O dia e horário que você compra a passagem também é importante, normalmente as empresas compram passagens em horário comercial, e a maioria das pessoas físicas compram ate as 22hs. Portanto, as cias aéreas costuma ter promoções especiais para passagens passagens compradas durante os finais de semana ou de madrugada entre 0h e 6h.

7) Evite horários comuns a pessoas que estão trabalhando ou que não podem viajar em qq horário. Seja flexível nos horários da viagem. Voos de madrugada, noturnos e entre 10h e 16h são mais baratos.

8) Nem sempre vôos diretos são mais baratos por você teoricamente voar menos km do que vôos com escalas. As vezes um vôo com 3 escalas/conexões e voando o triplo da distancia do vôo direto pode ser mais barato. Os vôos com conexões são mais demorados, mas em compensação a cada troca de avião equivale a um trecho voado e portanto pontua no cartão de fidelidade. Conexão é quando há troca de avião em um local intermediário entre a origem e destino, e escala é quando vc pousa em um local intermediário mas não desce do avião, fica esperando no próprio avião a continuação da viagem.

9) Voe na baixa temporada. Vôos fora do período de festas e férias são mais baratos. Baixa temporada é quando a data da viagem contraria o interesse da maioria das pessoas. Ex: voar durante o reveilon, natal ou jogo do Brasil na copa do mundo ninguém deseja, logo é mais barato. Voar no domingo ou segunda de carnaval também é mais barato.

10) Cuidado com as campanhas de publicidade onde as cias falam que estão fazendo mega promoção,etc. Elas ofertam poucos lugares, com condições bem especificas para permanência no destino, hora dos vôos, e multas para adiamento/cancelamento, com preços reduzidos para atrair a atenção. Usam o preço como campanha de marketing. Leia atentamente as condições para pesar se vale a pena ou não.

11) O preço mais barato está na compra direto da Cia aérea. Alguns sites intermediam a compra mas te cobram uma taxa de conveniência. Se comprar pelo telefone a própria operadora te cobrara uma taxa de conveniência.

12) Para pesquisar preços de passagem mais facilmente, os sites das cias aéreas possuem uma opção onde vc seleciona que é flexível com as datas ou que gostaria de visualizar por preço. Assim o site já te retorna os dias com os menores preços, e depois os horários.

13) Utilize também pesquisadores ou garimpadores de preços. São sites que consultam os sites das cias e te retornam a Cia com o menor preço. Os que mais utilizo são: submarinoviagens.com.br, decolar.com.br, buscapeviagens.com.br

14) O preço divulgado não inclui seguros e taxa de embarque. Fique atento. As cias tentam empurrar o seguro já te mostrando esta opção selecionada no site.

15) Fique atento na escolha do aeroporto, os mais longes da cidade te forçarão a gastar mais com taxi. Verifique se a Cia aérea oferece translado grátis entre regiões ou aeroportos. Em São Paulo a webjet, GOL e TAM tem translado gratuito entre Guarulhos e congonhas. E a Azul entre Viracopos e SP.

16) Verifique se as passagens promocionais dão os mesmos pontos no programa fidelidade em relação a passagem normal. As vezes o desconto é mínimo por exemplo 20 reais e vale a pena pegar a passagem mais cara e acumular mais pontos. (veja tópico sobre programa de fidelidade para saber mais).

17) Não se esqueçam do ditado: vale mais um passarinho na mão do que dois voando. Ficar esperando aparecer uma promoção ou o preço abaixar, pode ser inutil. Se a demanda estiver alta o preço da passagem pode subir rapidamente sem aviso previo e da noite para o dia.

18) Para uma viagem a passagem aérea é apenas um dos gastos. Pode ser o maior gasto, mas com certeza, não serã o único. Procure avaliar o preço da passagem dentro do contexto da viagem, se voce viajar a noite o taxi será de bandeira 2 que é mais caro, e pegar outro meio de transporte pode ser perigoso. Alem disso dependendo do horario da passagem voce pode gastar até 2 diárias a mais de hotel inutilmente. Se voce chegar no destino final a noite, a diaria em questao só servira para voce dormir nao terá como aproveitar o dia. E a mesma regra vale para o retorno.

19) Viagens com animais, a TAM permite que voce viaje com o cachorro junto com voce na cabine. Mas a mala de transporte tem que ser muito pequena, mas o cachorro pode ficar com a cabeça de fora. A viagem do cachorro sempre estará condicionada a viabilidade no dia, logo nao é certeza o embarque. Ja nas outras o cachorro sempre é despachado para o porao de bagagem, e voce tem a certeza do embarque desde que tenha pre-reservado.

20) Para mais dicas visite o site http://www.aquelapassagem.com.br/ este site é bem completo. Muito útil pois nele são divulgadas varias promoções das cias áreas com uma analise da vantagem da promoção. Alem de dicas complementares as que coloquei aqui.

Boas compras e boa viagem.

Escolha de TV

Pessoal,

Achei este artigo super interessante sobre o que considerar (além do preço, claro!) quando for escolher uma nova TV.

http://g1.globo.com/Noticias/Tecnologia/0,,MUL1318270-6174,00-SAIBA+COMO+ESCOLHER+UMA+TV+LCD.html

Programas de fidelidade - desconto à vista

Programas de Fidelidade

No ambiente competitivo que as empresas vivem atualmente, as empresas passaram a elaborar estratégias para aumentar a fidelidade do cliente à sua marca e garantir que este cliente gere novas receitas no futuro. A principal estratégia adotada por muitas empresas é o programa de fidelidade.

O programa de fidelidade é nada mais do que uma forma da empresa conhecer os seus clientes, e registrar os momentos(compras) que o cliente procura os serviços ou produtos da empresa. A idéia principal é dar benefícios a medida que o cliente aumenta a compra dos produtos da empresa. Além da vantagem dos benefícios/premios exclusivos. A empresa conhecendo o perfil do cliente consegue divulgar os seus produtos/promoções diretamente ao cliente, sem a necessidade de utilizaçao de um canal de comunicação em massa como a TV, rádio, jornal,etc.

Acredito que muitos já ouviram falar nos programas de fidelidade dos clubes de futebol (ex: Sócio Torcedor lançado este ano pelo Cruzeiro), de restaurantes(Ex: a cada almoço ganhe um selo e depois de acumular X selos vc ganha um almoço), empresa de telefonia (ex: a fatura do cliente é convertida em pontos e ele pode trocar por brindes, minutos ou até dinheiro), empresa de cartão de crédito (Ex: a cada dólar da sua fatura vc ganha 1 ponto e pode trocar os pontos por produtos eletronicos, anuidade,etc), hotéis (Ex: a cada x reais da sua conta no hotel converte em pontos e este pode ser trocado por diárias no futuro), lojas (ex: usando o cartão da loja voce ganha desconto ou divide em mais parcelas sem juros), postos de combustiveis(ex: a cada litro abastecido voce acumula pontos e troca por mais litros ou prêmios) e um dos mais populares os das companhias de aviação (ex: a cada voo voce tropor por pontos ou milhas e que pode ser trocado por novos voos. Se voce tiver muitos pontos aumulados em 12 meses voce passa a cliente VIP e ai tem entrada e sala exclusiva em aeroportos,etc).

Pesquisando na Internet achei 2 sites que falam sobre os programas de fidelidade de hotéis e aviaçao. Este artigo Vantagens da Fidelidade a uma Cama do site O Globo fala sobre os programas de fidelidade de hotéis.

Para saber mais detalhes dos programas de relacionamento de aviação clique nos link abaixo:
1) Conceitos Básicos
2) Como se inscrever
3) Em qual devo me inscrever
4) Os programas dos cartões de Crédito

Na maioria destes programas caso você só esteja interessado no preço baixo ou promoção não é muito vantajoso. Se você pesquisar bem acaba achando preço similar na concorrência sem precisar ficar fiel a uma marca, ex: nomalmente o posto de gasolina mais barato só aceita pagamento em dinheiro e não tem programa de fidelidade, entao nao é vantajoso abastecer no mais caro só para poder acumular pontos. Portanto, a decisão de se tornar fiel a uma marca e se filiar ao seu programa de fidelidade e sair acumulando pontos é uma decisão que envolve o valor que se paga para acumular pontos e as vantagens dos resgates dos prêmios.

Um exemplo de programa que costuma ser muito vantajoso para o cliente são os da aviação. Como no Brasil o preço das passagens aereas é muito elevado, e não se tem uma concorrência forte (a TAM e GOL dividem o mercado quase que 50% a 50%) o programa de relacionamento delas é uma forma de conseguir preços e promoções que seriam quase impossíveis para clientes que não fazem parte do programa. E a melhor notícia é que não é necessário voar para acumular pontos. Se o cliente possui um cartão de crédito que possibilita converter os pontos em milhas, voce só precisa ter o trabalho de dar preferência ao pagamento das suas contas e despesas do dia a dia para esta forma de pagamento. Assim naturalmente depois de 1 ou 2 anos voce já terá pontos para ir e voltar de qualquer lugar da américa do sul. Sem contar que as promoções que as cias lançam são comunicadas em primeira mão para os clientes de seus programas de relacionamento.