Guia de compra de apartamento - parte 1

Começo hoje a falar sobre dicas na hora de comprar um apartamento. Recentemente passei por esta experiência e ajudei outros amigos. Por sugestão deles resolvi compartilhar aqui um pouco do conhecimento adquirido nesta área.

Para melhor organização das dicas dividirei o assunto:

1) Dicas para a escolha da construtora
2) Dicas sobre a escolha do empreendimento
3) Dicas sobre a infra-estrutura do prédio
4) Dicas de escolha do apartamento e garagem
5) Dicas sobre o acabamento
6) Dicas sobre documentação: contrato de compra e venda, memorial descritivo e demais
7) Taxas e impostos

1) Dicas para a escolha da construtora

• Uma dica boa para a escolha da construtora é verificar se a obra a ser construída será financiada por algum banco. Os bancos só emprestam dinheiro para as construtoras depois de avaliarem com muito critério os dados do empreendimento (escrituras, projetos, alvará, etc) além dos dados de saúde financeira da construtora e dos seus donos.
• Prefira construtoras que possuam certificação de qualidade e excelência. Quanto mais organizada a empresa é melhor a gestão dos custos, da realização da obra e menos acidentes de trabalho. As mais comuns são PBQP-H nível A e ISO 9001.
• Pesquise por outros prédios já construídos pela mesma construtora para conhecer o padrão da obra e a qualidade da construtora. Visite estes prédios e converse com o sindico ou moradores. Procure saber se o prometido foi cumprido(prazo de entrega, decoração e demais equipamentos do prédio, materiais que foram usados, qualidade,etc), e como tem sido o suporte da construtora no período de garantia do imóvel.
• Pesquise a história da construtora, quantos anos de mercado tem? Quantos imóveis entregues e quantos foram entregues no prazo? Quantos e quais processos judiciais a construtora e seus sócios possuem? Uma empresa com muitos processos trabalhistas mostra como ela respeita e trata seus compromissos com as pessoas. O reflexo de um funcionário insatisfeito na qualidade de seu trabalho é evidente. Utilize a internet para pesquisar, mas também não deixe de olhar no PROCON se a empresa possui queixas.
• Pergunte se a construtora oferece segura de entrega garantida. Tem construtoras que não oferecem o seguro, tem outras que possuem parceria com um banco para fazer o seguro de forma opcional, e outras no preço de venda já ofertam o seguro. O seguro é importante pois garante que você receberá em caso de quebra do contrato pela construtora todo o dinheiro já pago pelo imóvel.

2) Dicas sobre a escolha do empreendimento
• Peça para ver o máximo de dados e materiais de publicidade possível. Guarde este material para servir como prova do que foi prometido pela construtora. O material mais comum são folders, anúncios de jornal/revista/classificados, e demais impressos.
• Se a empresa tiver um apartamento modelo ou maquete do empreendimento, tire fotos para que sirva como prova do que foi prometido. Pergunte claramente o que já virá no apt comprado que está exposto na maquete e apt modelo. Muitas construtoras principalmente as de empreendimentos mais baratos, não usam no apt modelo o mesmo material de acabamento que será usado no apt vendido. Ex: uma vez visitei um apt modelo onde o piso, as portas, as pias, as bancadas e ate as maçanetas que estavam expostas no apt decorado eram de qualidade bem superior ao que constava no memorial descritivo. Só depois que questionei o vendedor ele avisou deste “pequeno detalhe”.
• Questione se a empresa possui um cronograma macro da obra, informando quando começam e terminam as principais etapas da obra, ex: inicio da obra, terraplanagem, fundação, estrutura, instalação elétrica, hidráulica, acabamento interno, acabamento externo, entrega da obra. Com esta informação em mãos você vera a organização da construtora e poderá acompanhar se a obra está lenta ou não. Qto antes descobrir que algo está errado mais fácil é para tomar medidas de cancelamento do contrato, ou replanejamento de compromissos tais como aluguel atual, casamento que estavam condicionados à entrega da obra.
• Veja se consta em algum local descrito o que o prédio já vira de equipamento e decoração. Ex: gerador de eletricidade para os elevadores, cerca elétrica, câmera de segurança, portão eletrônico, porteiro eletrônico, guarita com alguma estrutura, cadeira e mesa piscina, sofá e vasos/quadros/espelhos na recepção. Equipamento de ginástica e de jogos. Tudo o que for prometido pelo vendedor na hora da venda tem que constar em algum material promocional ou no contrato.
• Veja quantos prédios são no condomínio, qtos apts por andar, qtos andar cada torre. Evite condomínio com mais de 200 apts, na verdade, pelo o que já vi a partir de 100 apts a economia com o condomínio por ter vários para dividir não vale a pena, pois condomínio grande exige grande numero de funcionários e estrutura. O sindico passa a ser profissional e ganhar salário, etc. o que não reduz a taxa de condomínio, vc tem mais dor de cabeça para viver em sociedade com tantas pessoas e nem tanto beneficio na taxa de condomínio.
• Verifique se a conta de água, luz e/ou gás é individualizada. Assim você so paga o que consumiu. Verifique se consta no material promocional esta informação.
• Evite prédio colado em bares/restaurante para evitar barulho a noite.
• Se tiver lote vago nas mediações do prédio tome cuidado pois costuma ser mais perigoso e o seguro do apt será um pouco mais caro. Além disso o lote vago pode se tornar um empreendimento comercial ou residencial que lhe trará problemas de barulho, sujeira, luminosidade, ventilação do apt. Sem contar que durante as obras do vizinho o seu prédio ficara sujo e barulhento.
• De preferência por prédio perto de padaria, supermercado, drogaria, sacolão de verdura, ponto de ônibus (mesmo q vc use carro, a empregada usara ônibus). Alem da comodidade de fazer tudo a pé, ruas com comercio são mais monitoradas pela policia e seguras.
• Verifique se a rua é iluminada e não é deserta, senão chegar em casa a noite será arriscado;
• Evite prédio sem porteiro 24hs, qto mais segurança melhor. E como hoje o comercio eletrônico esta bombando, sempre é bom ter alguém para receber as encomendas.
• Sempre é bom ir no local onde o prédio será construído e rodar o bairro para conhece-lo. Verifique se existe favela perto, se o bairro é perigoso ou usado para acesso a favelas e regiões perigosas. Visite em dia de semana e no fim de semana, de dia e a noite. Tente ter uma visão completa do bairro.

3) Dicas sobre a infra-estrutura do prédio

• Segurança: procure saber o que já virá instalado. Lembrando que tudo o que não vier no apt, os condôminos terão que investir no futuro. Ex: circuito fechado de TV, portão eletrônico, porteiro eletrônico, cerca elétrica
• Guarita de porteiro: quanto mais exposto ficar o porteiro menos seguro é o prédio. O recomendado é que tenha porta e ante-porta para entrar no prédio, e que o porteiro não tenha contato direto com o visitante. Se a guarita não tiver banheiro próximo, o porteiro terá que abandonar o posto de tempos em tempos. Outro ponto importante é verificar quantas guaritas existirão, custo com porteiro é um dos mais altos do prédio, condomínios com mais de uma guarita são custos extras muitas vezes desnecessário se o empreendimento foi bem planejado. A guarita tem que ter um espaço bom para se guardar as correspondências e encomendas, evitando que as mesmas fiquem expostas ou armazenadas de qq forma.
• Vestiários, estoque, local para guardar equipamentos de manutenção do prédio e local para refeição para porteiros e faxineiras são itens que não podem faltar.
• Sala do sindico, quando o prédio não tem um lugar para guardas os documentos do prédio. A papelada passa de um sindico para outro e fica sempre guardado na casa do sindico. O risco de sumir e extraviar são enormes. Documentos como planta do prédio, e contratos devem ser armazenados com critério.
• Acesso de pedestre ao Hall de elevadores deve ser feito de forma que não exponha ao visitante a parte de recreação e carros dos moradores. Quanto menos expor menor o risco de extravios e danos ao patrimônio alheio.
• Acesso de veículos, verifique se o transito na rua é um complicador para entrar e sair do prédio. Verifique se o portão do prédio está bem dimensionado e localizado para evitar conflitos com veículos que estão tentando entrar no prédio e veículos que estão tentando sair do prédio.
• Acesso da garagem ao hall de elevadores, verifique se será longo o trajeto, se será fácil carregar as compras e se será coberto todo o percurso ou não. Não tem nada pior do que descer do carro em um temporal e ter que sair correndo para tentar não molhar antes de chegar ao hall dos elevadores.
• Paisagismo e iluminação, procure saber como será e o que já virá no prédio.
• Procure saber sobre o acabamento externo do prédio, se será pastilha, pedra ou pintura. Um prédio bonito valoriza o empreendimento.
• Área de lazer e convivência comum:
o Salão de festa, churrasqueira, espaço gourmet: fique atento para a localização deles no prédio, para a privacidade destes espaços, tamanho e capacidade, se tem banheiro exclusivo, entrada exclusiva do resto do prédio. Fique atento se eles já virão equipados com freezer, fogão, forno, mesas e cadeiras, decoração, etc.
o Piscina: fique atento para a sua localização, distancia das demais áreas de lazer do prédio e dos apartamento, tamanho, proteção contra acesso de crianças, privacidade dos demais vizinhos e visitantes do prédio. Se pega o sol durante o dia todo ou não. Se já vira com mesas e cadeiras, decoração, decks,se o piso será antiderrapante.
o Sauna: o tamanho, distancia da piscina, se é elétrica ou a gás. Sauna a gás economiza mais.`
o Quadras: tamanho, localização, iluminação, rede de proteção, quais esportes da para praticar.
o Para cada item do previsto no prédio procure saber quais equipamentos já viram na entrega do prédio, a localização, o acesso e a privacidade.
o Escada de incêndio e hall dos andares: veja se possui iluminação natural e se tem porta corta fogo. Sem iluminação natural terá que gastar muito com iluminação ou instalação dos detectores de presença.
o Elevador se o prédio não possui um elevador exclusivo para serviço com localização longe do elevador social, será inevitável o uso do elevador social para mudança ou outras coisas de elevador de serviço. Para prédios altos verifique se terá gerador de energia. Elevador depois do porteiro é um dos itens mais caros de manutenção, portanto quanto menos elevador melhor mais econômico será o condomínio.