Guia de compra de Apartamento - Parte 4

7) dicas para um bom negócio: Entenda o contrato de compra e venda

No contrato de compra e venda é onde tem as maiores pegadinhas e que o comprador de primeira viagem só irá perceber que um detalhe pequeno lhe causará uma imensa dor de cabeça ou no bolso pouco antes da entrega do apt ou da falência da construtora.

• O contrato tem que ser simples e não pode constar mais do que os seguintes assuntos: dados do empreendimento, preço e condições de pagamento, condições de correção do saldo devedor e cobrança de multa/juros por atraso de pagamento, condições de quebra de contrato e as penalidades previstas, data de entrega do imóvel e datas máximas de atraso, e o foro para futuras discussões.

• Leve o contrato para um especialista para ele avaliar se concorda com as clausulas caso tenha algum assunto diferente dos que citei acima. Já vi contrato que tinha junto com ele uma procuração para o vendedor abrir conta em banco em nome do comprador, um absurdo. Caso queira economizar, procure amigos ou então o PROCON. Algumas claúsulas mais complexas como multa, correção, juros, rescisões podem ter ajuda do advogado do PROCON para verificar se são abusivas.

Portanto fique atento para:
• Discriminação do empreendimento e imóvel escolhido. Verifique se o numero do apartamento e das garagens aparece detalhado de forma correto. Colegas já tiveram um mesmo apt vendido para 2 pessoas, e depois de 60 dias da compra a construtora percebeu e teve de cancelar uma das compras.

• Preço: verifique se o preço combinado e as condições de entrada e pagamento antes da entrega da obra estão corretas.

• Não aceite a cobrança de taxas de condomínio e demais taxas antes da entrega das chaves, na prática só é dono quem tem a posse e a construtora só da a posse através do ato de assinatura do termo de entregas das chaves. Normalmente, o contrato já pode constar quando o comprador começará a arcar com tais despesas. Taxa de IPTU: em algumas cidades o imóvel novo paga o IPTU proporcional já qdo recebe o habite-se, em outras caso a construtora tenha pago sobreo terreno o IPTU daquele ano, não haverá cobrança de IPTU para o apt. Pergunte, como funciona esta taxa para já prever o gasto.

• Verifique se no contrato tem clausula de multa para a construtora se não entregar o imóvel ate o prazo Maximo estipulado. Normalmente a construtora define uma data para entrega e um prazo de até 6 meses para possíveis atrasos. Após estes 6 meses adicionais, o mais comum é a construtora pagar multa de 0,5% do valor do imóvel comprado ao mês ate a entrega das chaves, desde que isso conste no contrato. Portanto fique atento, o contrato proposto pela construtora sempre vem com penalidades para os compradores, e estes devem lutar para que o contrato seja justo e também contenha condições de penalidades caso o vendedor não cumpra o que está prometendo.

• Um erro comum em marinheiro de primeira viagem é sobre a data de entrega do imóvel. A construtora entende por data de entrega o fim da obra, e o comprador a entrega das chaves. Mas entre estes dois eventos há no mínimo 30 dias de diferença para quem paga a vista ou financiado direto na construtora e no mínimo 60 dias para quem compra financiado via banco. A diferença ocorre pois após o fim da obra a construtora tem que providenciar o laudo do corpo de bombeiros, depois o Habite-se junto a prefeitura, o Certidão Negativa de Débito no INSS, documentos no CREA e depois de tudo ainda precisa entrar com o processo de desmembramento no cartório para transformar a escritura do terreno numa escritura de prédio e de seus respectivos apartamentos. Somente depois destes passoso cartório emite o documento Certidão Atualizada de Inteiro Teor de Matrícula que é essencial para o banco dar entrada no processo de financiamento. O processo no banco ainda pode demorar uns 45 dias já que será exigido do vendedor e comprador uma série de documentos que comprovem que ambos estejam livres de quaisquer dívidas e que o comprador tenha comprovado a renda necessária para pegar o crédito necessitado. Caso o comprador ou vendedor apresente qualquer divida, mesmo que seja de 50 reais, a divida deverá ser quitada para que o banco aprove o financiamento, portanto já vi processos de financiamento demorarem 120 dias para sair devido a necessidade do comprador ou vendedor descobrir durante o processo dividas que nem sabia que existia, e ter dificuldade em achar o credor para quitar os débitos.
Outra questão que gera atraso para receber o imóvel, é que a prefeitura concede o Habite-se para o prédio como um todo verificando se o projeto aprovado previamente foi prontamente atendido. Mas não considera se o imóvel tenha o acabamento final, e se os apartamentos tenham condições reais de moradia. Portanto, é comum quando sai o habite-se a obra ainda parecer não ter acabado. Então a construtora vai providenciando as demais documentações posteriores ao Habite-se enquanto finaliza o prédio e na medida que as pessoas vão quitando o apt e pegando as chaves vai priorizando fazer o acabamento final, preparando o imóvel para a avaliação final do cliente. Se vc prometeu quitar o imóvel após o Habite-se pegando um empréstimo bancário, pode acabar pagando as primeiras prestações do financiamento e ainda estar morando de aluguel pois não recebeu as chaves do apt comprado. Mesmo prometendo quitar junto com a entrega das chaves, devido à necessidade do ajuste fino no apt e na avaliação de entrega pelo comprador, pode ser que seja encontrado falhas que demorem a ser corrigidas e atrase a mudança para o apt. Se isso ocorrer guarde todos os comprovantes das despesas para futuro ressarcimento na justiça.

• Recomendo que o comprador só conte com o apt 12 meses após a data publicada no folder pela construtora, pois terá 6 meses de atraso de obra, e outros 4 meses para entrega das chaves(financiamento bancário e conserto pós avaliação de entrega do imóvel) e 2 meses para equipar o apt com lustres, armários, chuveiro, espelho,etc.

• Pagamento: o comprador pode decidir pagar o mínimo até a entrega das chaves, ou pagar o maximo até a entrega das chaves (ou quitar sem recorrer a financiamento). Ambas opções tem os prós e contras, quem paga a vista ou paga o máximo com antecedência em relação a entrega das chaves está arriscando mais, pois a construtora pode falir e não entregar o imovel e vc não conseguir ter o dinheiro de volta de forma fácil. Vc pode diminuir este risco optanto por construtoras que oferecem compulsoriamente ou opcionalmente um seguro que garante que vc receba seu dinheiro de volta em caso de quebra de contrato pela construtora seja por atraso ou não entrega da obra. Já quem opta por pagar o mínimo possível, existem casos de construtora que só exigem 15% do valor do imóvel até o apt ficar pronto, esta pessoa corre menos risco pois aportou pouco capital, mas em contra-partida terá correção mensal pela inflação sobre um saldo devedor enorme, e caso a inflação suba muito o saldo se torna impagável, ficando bem maior que o crescimento de sua renda e a pessoa não consegue mais paga-lo sendo obrigada a desistir do imóvel. O indicado é ter bom senso não expor demais pagando muito antecipadamente ou pagando o mínimo possível. Faça uma plano de pagamento que até a entrega da obra vc se comprometa a pagar 50% do valor imóvel, deixando para quitar o restante a vista ou via financiamento quando lhe entregarem as chaves. SE FOR FINANCIAR O IMÓVELNÃO CONDICIONE A QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR À ENTREGA DO HABITE-SE, E SIM À ENTREGA DA CERTIDÃO DE MATRÍCULA DO IMOVEL. Pois só com ela vc pode dar entrada ao financiamento habitacional. E se for financiar pelo banco, peça ainda 60 dias após a entrega da certidão de matricula para viabilizar o financiamento sem que aja penalização de multa ou correção do saldo devedor. Financiamento habitacional demora e quando é na CAIXA o sistema cai toda hora, fica fora do ar e todo ano tem greve.

• Correção do saldo: Verifique qual o índice que corrigirá os valores do contrato antes e depois da entrega das chaves, os recomendados são INCC-M, INCC-DI, INPC e IPCA. Fuja de qualquer outro principalmente o CUB e IGP-M que são indicadores mais sujeitos a variações bruscas. Lembre-se que a inflação atua sobre o saldo devedor como se fosse juros compostos, e que o saldo pode aumentar por ano mais do que o valor de um carro novo. Portanto, faça as contas com muito critério ou então não deixe para ser financiado mais do que 50% do preço do imóvel, para ter margem de manobra caso as coisas não saiam como o esperado. Não aceite que antes da entrega das chaves ocorra cobrança de juros. A única correção aceitável é a cobrança da inflação no período. Tem construtora que alem da inflação corrige o saldo devedor por 1% ao mês. Ou seja, eles cobram juros sobre um apartamento que nem existe, cobram juros sobre o barro do terreno. É um absurdo e é ilegal segundo o STJ.

• Tempo de correção: normalmente a correção do saldo devedor já começa no primeiro mês após a assinatura do contrato. Mas o momento que para de atualizar o saldo pode variar, e aí é que a pessoa passa susto e perde dinheiro. O melhor contrato é aquele onde a correção do saldo acaba na data prometida para término da obra (sem os 6 meses de bônus para atraso). Dessa forma qq atraso na obra não te fará pagar mais para a construtora. Alias, o atraso acaba sendo uma “penalização” para a construtora pois ela está com um ativo sendo depreciado pela inflação. Mesmo num cenário com inflação baixa de 0,5% ao mês, sobre um saldo grande de por exemplo, $200.000,00 já são $1000,00, que fazem toda a diferença pois durante a entrega da obra é onde vc gasta mais dinheiro com impostos, taxas, montagem do apt e mudança. Outro fator importante é que o índice INCC possui meses de valores baixos e meses que coincidem com o dissídio dos trabalhadores onde ele sobe mais de 1% em um único mês. O pior contrato é aquele que permite a correção até o momento em que houver a quitação integral do apt, que normalmente ocorre quando sai o financiamento habitacional. O ruim deste contrato é que qualquer problema na obra te faz ficar pagando correção do saldo devedor, enquanto não te entregarem a obra. E se por acaso vc precise optar por receber a multa de atraso da construtora por ter passado dos 6 meses de atraso, a correção do saldo pela inflação acabaria anulando esta penalidade aplicada a construtora. Exemplo: a obra está atrasada a 10 meses, como contrato prevê que após 6 meses a construtora deverá pagar 0,5% de multa a cada mês de atraso, e prevê que vc o saldo devedor seja corrigido pela inflação, e a inflação foi maior que 0,5% vc não levará dinheiro na jogada já que anulara a multa pela correção do saldo. O cenário ideal portanto, é que no máximo se aceite que o saldo devedor seja corrigido até o prazo Maximo de entrega sem multa, que é a data prometida mais os 6 meses de anistia. Após isso não há mais correção do saldo devedor.

Outro item importante, após o imóvel pronto e já com a Certidão de Matrícula do imóvel emitida e o vendedor com todas as certidões negativas e documentação exigida pelo banco, tenha-se um prazo de até 60 dias no mínimo para você conseguir o financiamento bancário para quitar o imóvel sem que seja penalizado com multas ou correções de saldo devedor. Por experiência própria a Caixa entrou em greve em pleno processo de avaliação do meu contrato e só não paguei correção sobre o saldo pois a construtora compreendeu a situação e estava dentro do prazo de 60 dias.

• Na clausula de rescisão do contrato, verifique se está claro a forma de aplicação da multa, os percentuais(pode varias de 8 a 30% do valor do contrato), e se a mesma se aplica em caso de quebra de contrato de ambas as partes. Verifique tb a forma que o vendedor irá devolver o valor já pago. O ideal é que ele devolva em ate 30 dias todo o dinheiro pago em uma única parcela. Ex: já vi casos em q o dinheiro só seria devolvido após o vendedor repassar o imóvel para outro comprador e receber do mesmo a entrada. Um absurdo. Analise se o saldo já pago está sendo corrigido pelo mesmo índice que o saldo devedor, senão num cenário de inflação o prejuízo é grande.

Ao desistir vc pode optar por pagar a multa e ter o resto do que pagou devolvido, ou então, transferir o seu dinheiro pago (e corrigido pelo mesmo índice do saldo devedor) para um novo imóvel da mesma construtora, dando este saldo como entrada. Financeiramente é a melhor opção, já que vc não perde dinheiro.


• Sobre financiamento: Verifique se não há restrição a financiar em qq banco. E quem vai intermediar este financiamento com o banco e se terá taxa de despachante? Faça constar que o contrato poderá ser cancelado sem multa se não for aprovado junto à caixa o financiamento do saldo devedor. Assim como a construtora não deve pagar multa para atraso em caso de fatores externos à sua gestão, eu acredito que o comprador também não deva pagar multa para aquilo que foge a gestão do comprador. Pode ocorrer uma crise bancária e não ter mais financiamento novos disponíveis ou aumento de juros bancários que torne inviável o financiamento.

8) Taxas e impostos

Você precisa pagar taxa e imposto para 3 entidades:

Prefeitura: IBTI cada cidade tem uma regra normalmente são 2% do valor do imóvel após avaliação de preço da prefeitura. Portanto, não usa o valor explicito no contrato de compra e venda. Outra cidades cobram um % menor sobre a parte paga via financiamento e outro valor maior sobre a parte paga a vista.
Cartório: taxa de registro cartório e Certidão de Ônus e Matrícula normalmente fica em 2% do valor do imóvel. Depende do valor do imóvel e da cidade. Existe uma lei federal que garante o direito a desconto de 50% sobre a taxa para o primeiro imóvel da pessoa, peça este desconto.

Banco: tarifas para abertura de credito, pesquisa cadastral e avaliação do imóvel. Normalmente fica em 1% do valor do imóvel. A contratação de seguro é obrigatória e já vem incluso no financiamento, fique atento para a atendente não te forçar a contratar outro seguro complementar. Bancos alegando que para fechar o financiamento o cliente precisa mostrar gratidão e reciprocidade tentam empurrar seguro de vida, capitalização, seguro do apt extra, etc. Denuncie a venda casada pois é crime. A Caixa no meu último contrato me cobrou 2 mil reais de taxas para financiar, quando fui ver tinha um monte de coisa de venda casada, pedi pra tirar tudo que não era obrigatório e a conta caiu para 850 reais que é a taxa de avaliação do imóvel e outras taxinhas.